В Алматы офисные помещения класса A почти полностью сданы. Уровень вакантности составил 0% в первом квартале 2026 года, и ожидается, что в 2026 и 2027 годах появится примерно 150 000 м² новых офисов (Yestate, коммерческая недвижимость Алматы Q1 2026). Для арендаторов это означает, что решения по аренде принимаются рано и под давлением времени, а вопросы планирования, как правило, возникают позже: сколько рабочих мест, сколько переговорных комнат, сколько тихого пространства и как долго ждать мебель.
Это руководство отвечает на эти вопросы в порядке, который работает: люди, рабочие настройки, комнаты, тестовая установка, мебель. Оно использует 100, 200 и 500 человек в качестве контрольных точек, потому что проблема планирования меняется на каждом этапе.
Краткий ответ
Спланируйте офис в пять шагов: (1) посчитайте людей в офисе в типичный день, а не только численность; (2) выберите необходимые рабочие настройки; (3) превратите настройки в рабочие места, комнаты и кабинки; (4) протестируйте на реальном плане этажа; (5) укажите мебель заранее, потому что сроки поставки длинные. При 100 людях вы проектируете одно сообщество. При 200 вы проектируете районы. При 500 вы проектируете небольшой город с собственной циркуляцией.
Поговорите с Office Design о вашем плане этажа
1. Планируйте для людей в офисе в типичный день
Численность говорит вам, сколько людей вы нанимаете. Посещаемость говорит вам, сколько рабочих мест вам нужно. Эти два числа сильно различаются в гибридной компании, и разрыв — это то место, где большая часть пространства либо теряется, либо отсутствует.
Начните с самого загруженного обычного дня, а не с самого загруженного дня в году. Если у вас еще нет данных, используйте данные о пропусках, бронированиях или опросах из вашего текущего офиса. Затем разделите на две группы: роли, которые присутствуют каждый день (закрытие финансов, ИТ-поддержка, команды, работающие с клиентами), которые получают назначенные рабочие места, и роли, которые приходят в некоторые дни, которые могут делить.
| Пиковая посещаемость | 100 человек | 200 человек | 500 человек |
|---|---|---|---|
| 50% | 50 рабочих мест | 100 рабочих мест | 250 рабочих мест |
| 70% | 70 рабочих мест | 140 рабочих мест | 350 рабочих мест |
| 90% | 90 рабочих мест | 180 рабочих мест | 450 рабочих мест |
Иллюстративные сценарии, а не эталоны. Замените проценты на ваши собственные данные о посещаемости.
2. Определите, какие рабочие условия нужны людям
Работа — это не одно действие, поэтому офис не должен быть одним видом пространства. Концепция Living Office от Herman Miller описывает десять рабочих условий, от мест для концентрации до мест для общения. Вы можете увидеть, как мы это используем на нашей странице Living Office. Для первого плана полезно сгруппировать их в пять категорий:
- Фокус: тихие зоны, зоны в стиле библиотеки, акустические кабины для одного человека.
- Сотрудничество: открытые командные зоны, проектные комнаты, места для стоящих встреч.
- Встречи: маленькие комнаты для двух-четырех, средние комнаты, зал для заседаний и учебное пространство.
- Социальные и входные зоны: ресепшен, зона ожидания, кухня или кафе, неформальная гостиная.
- Поддержка: печать, хранение, ИТ, шкафчики, уборка и служебные помещения.
Определите сочетание, прежде чем нарисовать один стол. Этаж, на котором 90% столов, выглядит эффективным на бумаге и плохо работает на практике, потому что люди не могут сосредоточиться, встречаться или принимать звонки, не покидая.
3. Посмотрите, как план меняется при 100, 200 и 500 людях
Настройки остаются прежними. Меняется то, как они организованы, насколько они велики и что становится сложным.
| 100 человек | 200 человек | 500 человек | |
|---|---|---|---|
| Как организован этаж | Одно сообщество: общие удобства, все в шаговой доступности | Районы: команды, сгруппированные вокруг общих узлов | План многоэтажного stacking, районы плюс центральный узел |
| Зона фокуса | Несколько кабинок и одна тихая зона | Кабинки в каждом районе плюс выделенная тихая зона | Тихие зоны или целые тихие этажи, много кабинок |
| Конференц-залы | В основном маленькие комнаты, одна или две большие | Добавьте переговорную и учебную комнату | Несколько средних комнат плюс большое пространство для всех; система бронирования необходима |
| Прибытие и посетители | Одно ресепшен | Ресепшен с зоной ожидания | Управление посетителями и безопасность |
| Социальные и пищевые зоны | Кухня, которая также служит пространством для мероприятий | Полноценная кухня или кафе | Полное кафе или социальный центр |
| Поддержка | Одна общая зона печати и хранения | Выделенная IT-комната и хранилище | Выделенные зоны поддержки и логистики |
| Что становится сложнее | Шум: все делят один воздух | Соседство: кто сидит рядом с кем | Циркуляция, навигация и поэтапные перемещения |
4. Превратите настройки в программу пространства
Как только вы знаете состав, вы можете оценить площадь. В качестве начального диапазона многие планировщики начинают примерно с 8 до 12 м² общей площади на человека, затем корректируют в зависимости от того, сколько общего и вспомогательного пространства требуется плану.
| 100 человек | 200 человек | 500 человек | |
|---|---|---|---|
| Начальный диапазон (8 до 12 м² на человека) | 800 до 1,200 м² | 1,600 до 2,400 м² | 4,000 до 6,000 м² |
Точка отсчета для бюджета и составления списка этажей, а не целевой дизайн. Ваш тестовый вариант решает.
Для реальной точки отсчета один из наших недавних проектов - это финансовая штаб-квартира с 380 местами на 4,200 м², что составляет около 11 м² на место. Вы можете увидеть больше примеров на нашей странице проектов.
5. Протестируйте перед тем, как принять решение
План, который работает как диаграмма, может провалиться на реальном этаже. Попросите арендодателя предоставить план этажа, сетку колонн и позиции ядра, стояков и выходов, затем протестируйте, где каждая зона может фактически находиться.
- Колонны и ядра определяют, где могут располагаться длинные ряды столов.
- Окна являются ограниченным ресурсом. Разместите пространства, которые люди используют в течение часов (столы, тихие зоны), там, где есть дневной свет, а помещения для встреч и вспомогательные зоны пусть займут внутреннее пространство.
- Выход и циркуляция должны работать до того, как будет добавлена мебель, а не после.
Сначала думайте о соседстве: какие пространства должны находиться рядом друг с другом, а какие должны быть на расстоянии. Зоны для сотрудничества должны находиться рядом с входами и основными маршрутами. Зоны для сосредоточенной работы должны находиться вдали от них. Кухни и социальные пространства шумные и пахнут, поэтому им нужно буферное пространство.
6. Планируйте акустику с первого эскиза
Шум — это самая частая жалоба в открытых планах, и планировать его гораздо дешевле, чем исправлять. Решите заранее, сколько людей нуждаются в частном месте для звонка или сосредоточенного часа, затем предоставьте его: закрытые переговорные комнаты для групп и акустические кабины для индивидуумов и пар.
Наш страница кабин Framery и Silen показывает ассортимент, и вы можете организовать визит, чтобы протестировать их лично. Для больших переговорных пространств смотрите наши конференц-столы.
7. Выбирайте сиденья и столы по роли
Как только план утвержден, следует мебель. Офисные кресла - это самый востребованный предмет в офисе, поэтому выбирайте их по роли и размеру тела, а не только по цене. Наши руководства помогут вам решить: какое кресло Herman Miller купить, руководство по размерам Aeron, и как проверить подлинность кресла Herman Miller перед тем, как сделать заказ.
Вы можете просмотреть офисные кресла, офисные столы, хранение и полную коллекцию Herman Miller. Для проекта с множеством рабочих мест наша команда может указать весь офис в одном заказе.
8. Работайте в обратном порядке от даты переезда
Мебель - это предмет с самым длительным сроком поставки в большинстве проектов. Для конфигураций Herman Miller, которые еще не находятся на складе в Алматы, наше планирование предполагает около 70 дней из Европы с момента подтверждения заказа до доставки. Некоторые конфигурации доступны раньше, поэтому запросите письменную информацию о наличии и дате доставки.
Работайте в обратном порядке от дня, когда вам нужно быть на месте: окно установки, доставка, спецификация, дизайн, тестовая установка. Если вы планируете переезд в первой половине 2027 года, спецификация должна начаться сейчас.
Два других руководства охватывают то, что происходит вокруг плана: чек-лист по переезду офиса для самого переезда, и 15 вопросов, которые нужно задать партнеру по обустройству офиса перед тем, как назначить одного.
Семь ошибок в планировании, которых следует избегать
- Планирование только по численности. Посещение определяет количество рабочих мест.
- Рисование рабочих мест до настройки. Сначала идет смешение пространств.
- Игнорирование акустики до тех пор, пока люди не начнут жаловаться.
- Одна размерность конференц-зала. Большинство встреч небольшие; планируйте несколько больших комнат, а не много.
- Пропуск тестовой подгонки и обнаружение колонной сетки на месте.
- Поздний заказ. Время выполнения, а не время проектирования, обычно устанавливает дату переезда.
- Забывание о вспомогательном пространстве: хранение, ИТ, печать и служебные помещения.
Чек-лист по планированию офиса
- Подтвердите максимальное количество посетителей и сколько ролей нуждаются в назначенных рабочих местах.
- Составьте список рабочих мест, которые нужны вашим командам, и сколько из каждого.
- Оцените площадь с начальным диапазоном, затем запросите план этажа.
- Проверьте зоны на соответствие колоннам, ядрам, окнам и выходам.
- Планируйте акустику: комнаты, кабины и тихие зоны.
- Выбирайте сиденья и столы по роли и размеру тела.
- Подтвердите наличие запасов и сроки выполнения в письменной форме.
- Согласуйте дату переезда и работайте в обратном порядке.
Часто задаваемые вопросы
Это зависит от того, сколько людей находится в офисе в типичный день. Если максимальная посещаемость составляет около 70%, 200 сотрудников нуждаются примерно в 140 рабочих местах; при 50% это около 100, а при 90% — около 180. Используйте свои собственные данные о пропусках, бронированиях или опросах, чтобы заменить эти проценты, и оставьте закрепленные рабочие места для ролей, которые присутствуют каждый день.
В качестве начального диапазона многие планировщики начинают с примерно 8 до 12 м² общей площади на человека, что дает около 800 до 1,200 м² для 100 человек, 1,600 до 2,400 м² для 200 и 4,000 до 6,000 м² для 500. Тестовая проверка по реальному плану этажа изменит это число вверх или вниз. Один из наших проектов, финансовая штаб-квартира на 380 мест площадью 4,200 м², составляет около 11 м² на место.
Ни то, ни другое по отдельности. Большинство успешных офисов комбинируют открытые рабочие места с тихими комнатами, акустическими будками, конференц-залами и социальными пространствами. Начните с рабочих условий, которые нужны вашим командам, а затем решите, сколько из каждого из них построить.
Конференц-залы не масштабируются линейно с численностью персонала. Запланируйте смесь небольших комнат для двух-четырех человек, несколько средних комнат и одну или две большие комнаты для общих собраний, тренингов или заседаний правления. Данные о бронировании из вашего текущего офиса — лучший ориентир.
Как можно раньше, желательно до подписания договора аренды и, безусловно, до утверждения бюджета на отделку. Для конфигураций Herman Miller, которые отсутствуют на складе в Алматы, наше планировочное предположение составляет около 70 дней из Европы, поэтому спецификация должна начинаться задолго до даты переезда.
Да. Мы проектируем, планируем и обставляем полные корпоративные офисы в Казахстане, включая доставку и установку. Посмотрите наши услуги и проекты, или поговорите с нашей командой о вашем плане этажа.
Да. Наша страница проектов показывает офисы, которые мы обставили для международных и национальных компаний, включая крупные штаб-квартиры.
О дизайне офисов: авторизованный дилер Herman Miller и MillerKnoll в Казахстане. Мы проектируем и обставляем полные корпоративные офисы, от планирования до установки, с выставочным залом в Алматы.